요즘 임차인(세입자) 분들이 월세를 밀리는 경우가 점차 늘어나고 있습니다.
전반적으로 경기가 좋지 못한 상황이 지속되고 있기 때문인데요.
월세를 제 때 내지 못할 상황이 오면 임차인(세입자)는 쫓겨날까봐 불안하고, 임대인은 이자 부담으로 고민이 많아지죠.
원룸, 오피스텔, 아파트, 상가 월세를 밀렸을 때, 임차인과 임대인 입장에서 각각 어떻게 해결하는 것이 좋을 지 알아보도록 하겠습니다.
월세 밀리면 연락은 언제?
월세가 밀리기 시작하면 언제 연락을 하는 것이 좋을 지 고민이 되실텐데요.
임차인(세입자)인 경우에는 연체가 예상되는 시점에 미리 임대인에게 상황을 설명하고 입금 가능 일자를 공유하는 것이 좋습니다.
무단 잠수를 하면 임대인에 따라 곧바로 법적 절차(내용증명)를 밟는 경우가 있을 수 있어요.
임대인의 경우에는 임차인에게 “언제까지 입금되지 않으면 계약을 해지하겠다”는 의사를 표시하고, 전화나 문자 기록을 남겨두시는 것이 좋습니다.
월세 미납시 보증금이 자동 차감될까?
임차인은 당장 월세를 내기가 힘든 상황이니 보증금에서 까달라는 식으로 얘기하는 경우가 있습니다.
하지만 월세를 보증금에서 차감하는 것은 임대인의 선택사항이지 의무사항은 아니에요.
임대인은 보증금이 남아 있더라도 주택 2기, 상가 3기의 월세가 연체된다면 즉시 계약 해지를 통보 할 수 있습니다.
상가 월세가 100만원인 경우, 총 300만원의 월세가 밀리는 순간 계약은 해지 될 수 있어요.
보증금이 넉넉하다고 안심하고 기다리기보다는 서로의 상황을 미리 공유하는 것이 좋습니다.
연체 이자는 어떻게 되나?
월세가 밀리면 임대인은 주택 담보 대출 이자 등 금전적 손실을 볼 수 있습니다.
임대차 계약서에 ‘월세 연체 시 연 O%의 이자를 가산한다’ 라는 조항이 있다면 그에 따라 청구 가능해요.
별도 조항이 없더라도 민법상 연5%(상가는 연 6%) 수준의 지연 손해금을 청구 할 수 있습니다.
이자는 보통 보증금을 돌려줄 때 미납 월세와 함께 정산하여 지급하는 것이 일반적입니다.
강제로 퇴거 시킬 수 있나?
월세를 계속 밀린다고 해서 임차인(세입자)의 짐을 마음대로 빼는 것은 형사처벌(주거침입 등) 대상입니다.
적법한 퇴거 절차는 아래와 같습니다.
- 해지통보: 내용증명을 통해 계약 해지를 공식화합니다.
- 명도소송: 법원에 건물을 돌려달라는 소송을 제기합니다.
- 강제집행: 승소 판결문을 근거로 집행관을 통해 퇴거 조치를 진행합니다.
월세 밀렸을 때 해결 방법
1. 임대인 시점
“보증금 고갈 전에 조치를 취하자”
보증금이 다 깎일 때까지 기다리면 소송 비용과 명도 기간 중 발생하는 손해를 회수하기 어렵습니다.
점유이전금지 가처분: 소송 중 세입자가 점유를 넘기지 못하도록 묶어두는 필수 조치입니다.
제소전 화해: 계약 당시 미리 화해 조서를 작성해두었다면 소송 없이 바로 강제집행이 가능합니다.
2. 임차인(세입자) 시점
“부분 입금이라도 해 놓자”
법적 해지 기준인 ‘2기(주택) 또는 3기(상가)’의 총액이 되지 않도록 일부라도 입금하여 연체 총액을 관리하는 것이 퇴거를 면하는 임시방편이 될 수 있습니다.
임대인과 합의하여 퇴거 일자를 조율하고, 명도소송 비용 부담을 피하는 것이 현실적인 최선입니다.
지금까지 월세 밀리면 퇴거, 이자, 연락, 보증금 등을 임차인과 임대인 입장에서 어떻게 해결해야 하는 지 알아보았습니다.
참고하셔서 법적 분쟁이 생기기 전에 원만한 해결 해 보시기 바랍니다.
